物件の見極め方
物件選定の基準など
作成者：廣瀬涼哉と他1名2 人の著者87件の記事
- アパート裏側が川で擁壁のようになっているのですが、購入してよいでしょうか？
- 海に近い物件を検討する際、塩害についてどのように考えておけばよいでしょうか？
- 前面道路が42条第1項5号道路となっており、相続税路線価が設定されていません。どのように評価を見積もればよいでしょうか？
- 壁がトタンで、すぐ裏に線路があるため騒音が懸念されます。対応策はありますか？
- 購入を検討している物件の登記を見ると地目が「山林」でした。購入してもよいのでしょうか？
- 売買仲介の調査で「建築基準法上による違反性はなく、再建築の際は同規模の物件も建築可能です」とコメントがあったのですが、確認しておくべきことはありますか？
- 境界非明示で、仮測量も行わない物件を購入することは問題ないでしょうか？
- 家賃保証がついている売り物件を検討する際、どのようなことに注意すればよいでしょうか？
- 市街化調整区域、非線引区域の物件は避けたほうがよいでしょうか？
- アパートの１室が事務所なのですが、需要調査の方法は住居と同じでしょうか？特別気をつけることはありますか？
- 競売で良さそうな物件を見つけたのですが、取り組んでもよいでしょうか？
- 太陽光発電付きの物件は、太陽光パネルや付帯設備の経年劣化や、自然災害等で損傷するリスクを感じます。太陽光発電付きの購入を検討する際、どのようことに気を付ければよいでしょうか？
- 太陽光発電について、FIT期間満了後に契約業者との間で売電単価が下振れしていくリスクはありますか？また、ある場合どのようなケースが考えられますか？
- 公示価格、固定資産税路線価、時価(実勢価格)、課税評価額など、それぞれの意味について教えてください
- 売買仲介から利回り8％の駐車場を紹介されました。まだ不動産事業の初期段階ですが、金融機関から融資を受けられるのであれば、駐車場も検討してよいでしょうか？
- 2棟1括（バルク）物件のメリット・デメリットはありますか？
- 千葉や茨城の物件（アパート、戸建て両方）で井戸水物件によく出会います。自分なりに調べてみるとリスクや手間がかかるので撤退しているのですが、井戸物件は取組できるものでしょうか？
- 雪が降る地域の物件を購入する際、気をつけるべき点はありますか？
- 線路に面している部屋があります。想定賃料と比べてどのくらいの掛目を考えればよいでしょうか？
- 屋根が石綿セメント葺きですが、解体や屋根リフォームの時に作業、処分コストが余計にかかりますか？
- 擁壁にある物件を購入する際に気を付けることはありますか？
- 検討している物件が、境界線未確定のため、次回売却時か更地にする際に境界決定に30万-50万はかかると言われましたが費用面以外でのリスクはありますでしょうか？
- 検討している物件が接道している道路が、私道となっています。気をつける点はありますか？
- シェアハウスにすると利回りが上がりそうですが、きこり先生はどう思いますか？
- ハザードマップとはなんですか？
- 旧法借地権の物件は避けた方が良いのでしょうか？
- 42条2項道路に接道しているセットバックを必要とする物件を検討する際、気を付けるべきことはありますか？
- 接道の道路幅が4m未満かつ公道との記載がある場合、基本的に道路種別は42条2項道路でしょうか？
- 満室を偽装している可能性がある場合、確認する方法はありますか？
- 検討中の戸建の柱が、手で触るとほろほろ崩れるくらい腐食しています。きこり先生が取り組むかどうか判断する際の目安はありますか？
- リースバックの物件でも、利回りが良ければ購入検討してもよいでしょうか？また、購入に際し気をつけるべきことはありますか？
- 田舎地域だと戸建て賃貸の事例も客付け会社も少なく、賃料の振れ幅があります。 そういう場合は最低賃料で見積もるべきでしょうか？
- 管理会社の引継ぎが条件になっている物件は避けた方がよいですか？
- 満室アパートを偽装している等の詐欺があると聞きました。どのように確認すればよいでしょうか？
- 安いがボロボロ過ぎてリフォーム費用がかなりかかる物件ではなく、水回りある程度綺麗でリフォーム費かかりすぎない築古物件を選ぶと、利回りが15%前後になります。20%を狙うか妥協するかどちらが良いですか？
- 大規模修繕がされていない物件はどのように検討を進めると良いですか？
- 貯土地物件を購入する際は何を確認すると良いですか？
- アパートの購入に際し、入居中の部屋がある場合に気を付けることはありますか？
- 満室物件は非推奨と認識していますが、検討を進めても良い条件があれば教えていただけますか？
- 不動産賃貸業の知識があれば民泊もできますか？
- 傾きがある物件を検討する際に注意することはありますか？
- 土地値が高い物件は、利回りが低くても貯土地物件として取り組めますか？
- 墓地の隣の物件は購入を控えたほうがよいでしょうか？
- 路線価が売値よりも高い物件は満室でも購入検討出来ますか？
- 境界とは何ですか？
- ヒアリングで得た想定賃料で収支シュミレーションをすると返済比率や利回り的がヤモリの基準値を満たせていないです。撤退すべきでしょうか？
- 近年、地震が多発しているため旧耐震基準の物件に抵抗があります。旧耐震基準の物件は避けた方がいいのでしょうか？
- 任意売買の物件を検討する際に、気を付けるべきポイントはありますか
- 購入を検討している物件で、立て続けに退去が発生しています。何か理由があるのではと思うのですが、内見時や仲介さんへの確認の仕方について、気をつけた方がよい点はありますか？
- 直近の繁忙期に集中して客付けしていた場合、入居者の質や部屋の質が悪いリスクが大きいですが、どのような条件を満たせば購入判断しても良いでしょうか？
- 円高・金利上昇で海外からの投資が減り、都内の物件価格が下落する可能性を考えると、地方物件価格も同様に下落するのでしょうか？
- 新築物件を購入検討する際、注意すべき点はありますか？
- 差し押さえ履歴がある物件の注意点はありますか？
- 差し押さえ履歴は、一度でも別の買主によって購入されたら問題無くなるものでしょうか？また、出口でネックになりますか？
- 検討している物件が、隣地の擁壁の下にあります。何か気をつけるべき点はありますか？
- 古屋付き土地で、古屋を使用したい旨を売主業者に伝えたところ「契約不適合責任」が生じてしまうため、解体を前提とした売買募集を行っております。」との回答が来ました。この場合、業者には解体するという前提で買い、購入後に古屋を使用することは可能でしょうか？
- 袋地の物件で隣地と敷地を共有している場合、事前に覚書を書いておいた方がいいとのことですが、どのような内容をかいてもらえばいいでしょうか？
- 私道持分ありとはどういった意味ですか？
- 新築・築浅物件を購入する際の判断基準（利回り、築年数、積算の割合、1億円あたりのキャッシュフローなど）があれば教えてください。
- レオパレス物件の見極め方はありますか？
- 利回りが高いRC物件は法定耐用年数を超えた物件が多く出口戦略に多少不安を感じています。どのように考えるのが良いでしょうか？
- 持たざる者戦略で進めていく場合、土地の積算とCF、どちらを優先するべきですか？
- 旧耐震基準の分譲マンションを実需目的で購入する場合、どのような点に注意すべきですか？
- 賃料を地域最低の水準にし、ペット可にすれば駐車場無し、洗濯機置き場が外でも入居付けできそうな感触をヒアリングから得ました。一方で、立地が良くなく、築古、土地値も低いことから購入はやめた方が良いという否定的な意見もありました。この場合検討を進めても良いと思いますか？
- 大東建託の物件を検討しているのですが留意点はありますか？
- 新築戸建用地の周辺相場の調べ方はありますか？
- 大規模修繕にかかる費用は貯まっていくCFで補う認識であっていますか？
- 売主が建物登記をしていない理由は何かあるのでしょうか？
- ロフト付き物件において特に留意すべき点はありますか？
- 調整区域の場合、利回り25％を目指すべきと理解していますが、既存宅地でも同様の考え方で判断すべきでしょうか？
- 満室物件と空室率50％程度の物件どちらを狙うべきですか？
- 物件検索をする際に駅徒歩の条件は設定するべきですか？
- 接道が私道の物件でも収支が取れそうであれば検討を進めて問題ないでしょうか？
- 土地区画整理事業後の土地値向上を予測した先行投資としての購入はアリなのでしょうか。
- 共同持分がある物件については、何を確認すべきでしょうか？
- 築年数の古い物件を20年程度の融資で取得した場合、長期保有を前提とした戦略でも問題ないのでしょうか？
- 世帯数が少ない集合住宅（アパート）を購入する場合の注意点を教えてください。
- 旧耐震のアパートに抵抗があるのですが、きこり先生はどういったお考えでしょうか。
- 部屋が狭い物件は、今でも賃貸需要がありますか？
- リースバック物件で、売主が「すぐにキャッシュが欲しい」という状況が少し気がかりです。入居の際に保証会社を通す以外に、何か対策の方法はあるのでしょうか？
- リースバック物件において、引き渡し後に継続入居となる場合、入居前の室内の状況はどのように確認し、貸主・借主で相互認識するのが一般的でしょうか？
- リースバック物件において、保証会社の審査に通らないなどの理由で入居不可と判断した場合、退去してもらえないなどのトラブルが心配です。こうしたリスクを回避するために、今できる対策はありますか？
- 借上駐車場（月極駐車場）がある物件を検討する際の注意点はありますか。
- アスベストが含まれている可能性がある物件は、購入を見送るべきでしょうか？
- 事業初期に地方RC物件を購入検討していますが、将来の「出口」が心配です。どう考えるべきでしょうか？
- がけ条例の対象物件です。建物のすぐ裏には、高低差約10mの急勾配の斜面がありますが、購入は見送った方が良いですか？
- アパートローンが対象となる路線価が高い場所だと築30年で利回り9%弱など、戸建投資の感覚からするとかなり低く感じてしまいますが問題ないですか？