事業初期の頃の地方RC戦略での物件購入となると、出口の確からしさより、完済程度まで保有してCFがしっかり出るかを検討して購入するか否かを決めた方が良いと思います。
途中で売却出来て出口が取れるほど安く購入できれば良いのですが、事業初期にそういった好条件の物件を好条件の融資で購入することはかなり難易度が高く、売却益があまり見込めない状況での購入判断が必要になります。
ヒアリングを相当慎重に行い、長期的に安定的な需要が確保できそうかを見極める必要があり、長期融資になればなるほど、そのエリアがある程度、街の中心的なところにあったり、駐車場が取れたり、働く場所や学区が良いなど総合的かつ慎重に判断していく必要が出てきます。それが難しいエリアでは長期融資を引いての購入は避けたほうが良いです。
確かに出口は重要で、それには資産性が重要なのは事実ですが、こ資産性と収益性のバランスを事業初期からとろうとすると2兎を追うものになってしまいます。
事業初期の段階では、このCFを重視した物件購入と運営プロセスの中で「融資実績」を作ること、また「良い決算書を作ること」が非常に重要で、このような事業初期の物件をステップにして将来的には資産性とのバランスを見ていければよいと思います。