買付・指値・契約・決済
指値、買付時の注意点など
作成者：廣瀬涼哉と他1名2 人の著者107件の記事
- 買付申込書はどのタイミングで提出すればよいでしょうか？
- 人気物件の場合、価格交渉と融資開拓を同時進行しないと間に合わないです。どのように工夫していますか？
- 売主さんへのお手紙は仲介会社へ渡すのでしょうか？
- 中々1番手になれず、2,3番手になってしまいますが、買付は出したほうが良いでしょうか。
- 買付の順番が3番手の時も、買付手付金を記載するのでしょうか。
- 売渡承諾書はどのように準備すればよいでしょうか？
- 三為契約の場合、売渡承諾書は登記名義人（元売主）と契約相手の売主、どちらから取得すべきでしょうか？
- 融資の内諾が出ていない状況でも、売渡承諾書の提出を依頼したほうがよいでしょうか？
- 物件購入する際に既存賃貸契約の敷金は引き継がれますか？
- 物件価格が無料だと譲渡税がかかるため、1万円など価格をつけてもらった方が良いですか？
- 融資特約付きで買付を入れ、融資内諾を得られたものの、他の金融機関の方が融資条件が良いく、辞退したい場合はどうしたらいいですか？
- 買い付け時の指値が思う金額で通りません。そこで、仲介手数料の値引き交渉をしようを思うのですが可能でしょうか？
- ０円で買付が通っている状況ですが、譲渡にすると譲渡税がかかるなど通常の動きと変わってしまうので、１円での売買にさせてもらえないか、売主様と仲介に交渉しようと思っています。このやり方に違和感はないでしょうか？
- 契約後に重要事項説明に虚偽や重大な不備が発覚した場合でも、手付金や仲介手数料は返金されないのでしょうか？
- 良い物件を購入するためのポイントはありますか？
- 土地購入時に確定測量費用や埋設物撤去費用はどの程度見込んでおけばよいですか？
- ローン特約は明確に条件を記載すべきでしょうか？
- 買付証明について、仲介さんに「買える可能性を高めるため、少しでもいいなと思ってるなら出してください！」と言われました。仲介さんがこういう買付の出し方を認めている場合、言われた通りすぐに出してもよいのでしょうか？
- 買付申し込みと契約について、それぞれ進めるタイミングの目安はありますでしょうか？
- 融資内諾が取れたとしても、現金客と競合してしまいます。「すぐに融資内諾を取る」・「仲介と密にコミュニケーションをする」以外に、現金客に勝つためのコツはありますか？
- 指値(値引依頼)のタイミング、手順を詳しくしりたいです。
- 買付後の値下げは難しいでしょうか？
- 融資特約付きで買付を入れています。 融資が通った時に値下げの交渉は可能でしょうか。
- 修繕が必要なことを指値の根拠にしようとしていましたが、仲介会社からその修繕は不要と言われてしまいました。どうしたら交渉材料にできますか？
- 現在検討している物件で、利回りを確保するためには大幅な指値が必要となります。どのように交渉したら失礼にあたらないでしょうか？
- 中間省略物件の場合、価格交渉の可能性はありませんか？
- 初めに買付を出した時に指値が通りませんでしたが、融資審査が終わった後に「融資枠がこれしか確保できなかったので」等の理由で再度20〜30万円程度指値をするのはリスキーでしょうか。
- 買付(内見を条件とする特約付き)を出して内見した後に、買付に書いた買付金額を変更することはありでしょうか。
- 購入金額が大きくなるにつれて指値の考え方は変わりますか？
- 指値310万円でも厳しそうな温度感で、例えば指値250万円では交渉の土台に乗れないように思っています。特に売り急いでいるわけではなく、手元に300万円残したいとご希望。どの程度の指値が妥当でしょうか？
- 築古ボロボロ物件の指値の方法はどういったものがありますか？
- どのように指値をするのが効果的ですか？
- 指値をするのは、どのタイミングが良いでしょうか？
- 物件を探していて金額以外の条件が良さそうな場合、利回り12〜13％程度（少し戻されることも考慮して目標利回り＋1％程度）になる水準で買付証明書を提出しておくのは問題ないでしょうか？また、一度断られても売手が見つからない場合、再度声がかかる可能性はありますか？
- 固定資産税評価額が免税点未満の低価格物件について、指値交渉をする場合、どの程度の価格が妥当でしょうか？
- 売主側の都合で、購入したい金額を提示して欲しいと言われているが、収支を見ると大幅な指値が必要な状況です。仲介業者との関係を保ちつつ、指値を交渉するにはどのように進めたらいいですか？
- 遠方の物件検討のため、できれば現地調査前に仲介業者に指値の可能性を知りたいです。この場合何かできることはありますか？
- web掲載の物件は指値前提でないと収支が合う物件を探すのは難しいですか？
- 現在満室の物件ですが、今後退去者が出てリノベーションする際の費用をどのくらい考慮して指値をすると良いでしょうか？
- 現在の売値に対して半額近くとなるような指値は難しいでしょうか？
- 指値をした分融資金額が減額されることを避けるためにどのような打ち手がありますか？
- 一度買付入れた後、金額交渉をする場合のコツ、注意点などあれば教えてください。
- 物件の整備が行き届いており、指値の理由が見当たらない場合、どのように理由付けすればよいでしょうか？
- 売主の残債を逆算する方法はどのようにすればよいですか？
- 不動産会社が融資特約付きで良いので、 早く契約をして欲しいと連絡が来ます。 融資特約付きで契約しても問題ないでしょうか？
- 売買契約時に融資特約をつけようと思っています。白紙解約の期日をできるだけ先に設定しておきたいのですが、契約解除できる期限はどれくらい先を設定すると良いですか？
- もうひと踏ん張りで希望条件に合う物件になる物件に対して、指値で買付を入れると、既に満額で買付入っていることを理由に見向きもされないケースが多いです。価格交渉の方法はありますか？
- 物件契約のタイミングについて 一般的には融資内諾が下りた時点で契約を進めることが多いでしょうか。
- 実際に契約を締結するまで物件を押さえることができないと言われてしまいました。どのように進めればよいでしょうか？
- 契約不適合責任が免責となっている物件でも、売主に責任を求めることはできますか？
- 契約不適合責任免責、境界非明示、現況有姿、残置物ありの記載をよく見かけます。それぞれの注意点は何ですか？
- 現在検討中の物件に対して現金での買付があったと連絡がありました。融資打診を諦めて、現金で購入した方が良いでしょうか？
- 売渡承諾を得られたのに急に売却を反故されそうです。売買契約前ですが、売主と内諾を得ている金融機関に対して何かできることはありますか？
- 現在、団地（区分所有物件）の購入を検討しています。土地の持分や建物の評価額が物件価格を上回っていますが、このようなケースは融資にとって不利になりますか？また、団地購入に関する相談は可能でしょうか？
- 不動産取引は必ず対面で行う必要がありますか？
- 弁護士や破産管財人が間に入っている案件の注意点はありますか？
- 売買契約を仲介会社の事務所で行う際、手付金をその場で現金で支払うことはよくあることでしょうか。またその際、注意すべきことはありますか？
- 遠隔地の物件を購入する際、契約の締結は必ず現地の売買仲介会社に出向いてしなければならないのでしょうか？
- 売買契約で、建物価格は記載してもらうほうが良いのでしょうか？仲介は不要と言っています。
- 売買契約締結日までにこちらが準備しておくべきことはありますか？
- 売買契約が済んでいない物件の契約日が決まらず、繁忙期までにリフォームを終わらせたいと相談したところ、着工を希望する場合は覚書で進めることも可能と言われました。覚書で進めてもよいでしょうか？
- 物件の問い合わせをするとやたら面談を申し込まれます。ここはバンバン自分の属性を伝えて欲しい物件を紹介してもらえるようやっていくべきでしょうか。
- 売買仲介業者へのヒアリングで多くの情報を得る工夫をどのようにしていますか？
- 転職を考えています。与信が下がることを仲介業者に伝えた方が良いでしょうか？
- コーヒー代（お車代）を仲介さんに渡す基準はありますか？
- 物件調査の際、売買仲介会社にどんな資料を請求すればよいでしょうか？また、どのようなことをヒアリングすべきでしょうか。
- 取引形態が『代理』の場合、注意することなどはありますか。
- 指値する際に仲介さんに成功報酬としてキックバックを持ちかけるのはありでしょうか？
- 宅建業者を挟まないで売買契約を結ぶことはできますか？
- 良い不動産業者さんの見分け方はありますか？
- 内見後、仲介業者に挨拶のメールするべきでしょうか？
- 売買契約の融資特約による解除期間はいつ頃に設定すべきですか？
- 売買仲介会社の口コミが低いです。取引するにあたって、注意する点はありますか？
- 仲介さんから「指値は考えてますか？」と質問を受けることが多いです。その際、どのように答えるのがいいでしょうか？
- 地方RC戦略を実行するにあたり、地場の不動産仲介会社を開拓したいと考えています。地方RCを扱う仲介の探し方のアドバイスはありますか？
- 新築物件を検討していますが、仲介から「特別に割引をする」と言われています。前向きに検討した方が良いでしょうか？
- 仲介さんに手付金の振込を求められました。売買契約後に振込みしようと考えていますが、タイミングとしては問題ないでしょうか？
- 売主が契約書にサイン後、買主都合でキャンセルにした場合は印紙代を払ってもらいたいと仲介さんからいわれました。支払うべきでしょうか？
- 紹介された物件が数ヶ月でほぼ全室退去となり不安です。原因や対策について内見時や仲介さんへの確認の仕方で気をつけるべき点はありますか？
- 重要事項説明で「上水道」と記載されていたのに、実際には井戸水だった場合、仲介業者への請求は可能ですか？また、請求できる金額に上限はありますか？
- 一般媒介だと、営業の動機が弱いように思いますが、営業を頑張らせる方法は何かありますか？
- 売買仲介の業者選定はどのようにすればよいか。
- 仲介業者から提案された登記費用が約30万です。この金額は高いですか？
- 仲介手数料の減額交渉はできますか。
- 売買契約の解除期間はいつ頃に設定すべきですか？
- 購入を予定している物件に防水工事保証書（10年保証）がありました。保証を引き継ぐ手続きは必要ですか？
- 0円で買付が通っている物件について、譲渡税を避けるために「1円売買」に変更する交渉は違和感がありますか？
- 売却活動時になぜ専属媒介ではなく、一般媒介を勧めているのですか？
- 仲介さんから「確定測量＋分筆が条件」と聞いていますが、懸念点や確認すべきポイントはありますか？
- 売主が預かっている敷金は、売価に含まれている前提で指値すべきですか？それとも別途受領できますか？
- 任意売却として売られている物件を進める場合に気をつけることはありますか。
- 「みなし業者」と自称し、宅建免許を持っていない個人業者から戸建ての紹介を受けています。仲介手数料とは別に、「コンサル料」を要求されていますが、このルートからの購入は避けた方が良いでしょうか？
- 売買仲介の担当者がいい加減で、物件の鍵が入っているキーケースの番号は違うものを共有いただいていたり、室内は聞いていた内容と異なる点が多かったりする状況でした。引き続きこの仲介さんで進めても良いのでしょうか？
- 土地建物の配分を意図的に変更するリスクはありますか？
- 売買契約の日に仲介さん、売主さんにそれぞれ手土産をもっていく方が良いのでしょうか？
- 売買契約前に賃貸借契約書を見せてもらえないのですが、問題ありませんか？
- フルローンで物件を購入する場合、一時的に必要な自己資金はどのくらいですか？
- 決済以前に発生する費用として、どの程度の現金を準備しておけばよいですか？
- 仲介手数料の領収書がなかったため仲介に発行を依頼しました。法的には領収書を請求できるものと理解していますが、こちらの要求が業界の慣例的に非常識だったでしょうか？