前提として、失礼と捉えられるかは売主さんに大きく依存しており、
こちらがどのようにしても怒る時は怒ってしまうので、
そこまで気にせず、自分の収支を一番大切にするという前提で進めると良いです。
その上で、
リフォーム済みであっても、床、壁、水回りに生活感や古さがあれば交換する必要がある
屋根、雨どい(これは写真を撮れた場合)、外壁、外構に対して修繕の必要がある
残置処理や境界確定不要、その他売主が手を煩わせることはこちらで引き受ける旨を説明した上で、
物件自体の良い点や立地などで褒められる点を列挙し、
この価格であればこの素晴らしいお家を長く使用していけるので、
申し訳ないがこの金額であればぜひ購入させて頂きたい。
という流れが基本だと思います。