デスクトップ調査・シミュレーション
デスクトップ調査時の注意点シミュレーションの評価方法など
作成者：廣瀬涼哉と他2名3 人の著者47件の記事
- デスクトップ調査でヒートマップを確認すると、対象物件の所在エリアは無色ですが、隣接する区画に色がついています。このような状態でも賃貸需要有と判断してもよいのでしょうか？
- 周囲の道路が田舎過ぎるのか相続税路線価が表示されていません。その場合は何を参照すると良いでしょうか？
- 購入を検討している物件には駐車場がついていませんが、客付には駐車場が必須のエリアです。近隣に貸駐車場があったのですが客付前に借り上げておいた方が良いですか？
- 登記簿謄本を探すために住所を入力しても見つかりません。どうしたら見つかりますか？
- 検討している物件にエレベーターがついていました。何を確認したら良いでしょうか？
- GoogleMap上、物件周辺に土地が余っているようです。 どのように駐車場として確保していくのが良いでしょうか？
- 購入したい物件の固定資産税評価額は自分で調べられますか？
- 仲介に依頼しても評価証明が入手できず、固定資産税が正確に把握できない場合、それを理由に購入を見送ることはありますか。それよりもその他情報(物件価格、賃貸需要等)より判断し、購入を検討しますか。
- 相続税路線価を80%で割戻した金額と物件価格に乖離がある場合、利回りが高くても出口を考えると購入は見送った方がよいでしょうか？
- 新築アパートを建てる際の金額感はどのように調べたら良いですか？
- 土地積算価格はどのように算出すれば良いですか？
- 物件の500m以内にスーパーやコンビニがない場合は、検討をやめた方がいいのでしょうか？
- 接道なしの物件の地価はどのように計算すべきでしょうか？
- 物件検討にあたり、駅の乗車人数の最低ラインはありますか？
- 建物積算はどのように計算すればいいですか？
- アパートと戸建てとで、デスクトップ調査の方法が異なるところはありますか。
- 収支のシュミレーションについて、収支の目安・目標はありますか？
- 購入価格やリフォーム予算はどのように決めれば良いでしょうか？
- 入居者がいる部屋のリフォーム費用は見積もりがないのですが、収支シミュレーションに加味しますか？
- 携帯基地局の収入がある場合、今後も継続して収入があるものと見込んで収支シミュレーションを実施してもよいでしょうか？
- 築浅物件は減価償却の税効果で税後のCFが変わってくるかと思います。どのように減価償却を見積もるかについて、見るべき数字や概算方法はありますか？
- 検討物件が、広さの割に賃料を取れません。退去が出た際の修繕費を考えると運営が厳しいように思えるのですが、シミュレーションでどの程度の割合をみておくのが妥当でしょうか？
- 利回り20%の実現は難しそうですが、現実的にどの程度の利回りまでは許容してよいでしょうか？
- 購入後に退去のあった部屋が想像以上に汚破損がひどく、リフォーム費用が掛かりそうです。どのように事業収支を見直せばよいでしょうか？
- 家賃収入以外に収入UPを図る手段として、物件に太陽光発電を新規に設置するメリットはあるのでしょうか？
- 現況が空家の場合、ヒアリングにより想定賃料を調査して想定利回りを出すのでしょうか？
- いつも書かれているCF〇〇万円/月は税引前ですか？税引後ですか？
- 初めての購入物件は借地権は非推奨とのことですが、地代を引いても利回りが良いと判断できた場合でも、資産性の点から出口を考えた際には非推奨でしょうか？
- 課税明細が取得できない場合、ランニングコストは物件購入価格の１０％くらいでざっくり計算でも良いのでしょうか？
- 法人で購入後の減価償却期間の累積純利益が赤字になるが、どうすればよいでしょうか？
- 相場よりもレントロールの家賃が高い場合はどうシミュレーションすると良いですか？
- 合格シミュレーションのCFや返済比率や理由を教えてもらえますか？
- 築古戸建の減価償却は何年に設定しますか？
- 借入条件の返済方法は「元金均等返済」と「元利均等返済」どちらを選んだらいいですか？
- 収支シュミレーションを作る際、年間火災保険、地震保険料はどれくらいを想定すればいいでしょうか？
- 築古の物件は旧耐震基準のものが多く、リスクを感じます。これらの不安をどのように収支に反映すれば良いでしょうか？
- 人口が少なく、エリアの力が弱い場合、購入判断は何を基にすれば良いですか？
- キャッシュフロー（CF）とは何ですか？
- 元本返済が減価償却費の減りを上回ることを重視した方がよろしいのでしょうか。
- 返済比率が高い時の問題点について教えていただけますか？
- CCR（自己資金配当率）を出す際、キャッシュフローは税引き前の数字で判断して良いのでしょうか？
- 物件取得にあたりランニングコストの目安はありますか？
- RCと木造の複数棟をまとめて購入する場合、シミュレーションはどのように作れば良いのでしょうか？
- 手元資金の温存と返済比率を下げるのは、どちらを優先すべきですか？