確かに満室であることは一見安心材料なのですが、必ず退去が発生します。その際にしっかりとした調査に基づいた客付けイメージができていないことの方が大きなリスクで必ず避けなくてはいけないと思っています。
マインドとしては、問題のあるものを、問題の解決できていないオーナーから購入し、問題を解決して収益のよいものにして保有(または売却)するとお考え頂くとよいと思います。
満室物件はその逆で力ない投資家に向けた出口商品と捉えてもらえると正しい認識と思います。というのも、満室物件は「売るために満室にされている」ことが多く、大家力もつきにくいこともあり、非推奨としています。加えて、室内が確認できない点もリスクがあります。一方、空室があっても購入前にデスクトップ調査や客付会社へのヒアリングを行い、賃貸需要を確認の上、客付に問題がないかを見極めておけば空室になっても怖くないですし、対処が可能です。
どうしても満室物件を購入したいという理由がある場合では、現地調査で外からできる限り物件の状態を調査したり、賃貸借契約書を確認して借主が重複していないか、契約日が同じタイミングで固まっていないかなど満室偽装をされていないかの確認をしながら、慎重に進める必要があります。満室に関するFAQもご参照ください。