質問と回答集

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満室物件で確認しておくところはありますか?

満室で室内を確認できないのは致し方ないですが、屋根や外壁、鉄階段など直近5年で大規模な修繕が必要ないかは購入決定前に必ず工務店などの専門家と現地を確認しましょう。… 満室でもベランダや共用部を見て部屋がゴミ屋敷になっていなさそうか、問題ある入居者がいなさそうかを最低限確認しておき、購入後のリスクをできるだけ減らしておきましょう。

満室物件と空室率50％程度の物件どちらを狙うべきですか？

満室物件に関しては、売るために満室にされていることが多く、大家力もつきにくいことからヤモリでは基本的には非推奨としています。室内が確認できない点もリスクがあります。… 空室率が高すぎると融資に苦戦することも多いため、6割程度埋まっている物件でオーナーがきちんと運営していないことが空室の原因となっているような物件を持たざる者の戦略では狙うべきです。… 現地調査で外からできる限り物件の状態を調査したり、賃貸借契約書を確認して借主が重複していないか、契約日が同じタイミングで固まっていないかなど満室偽装をされていないかの確認をしながら、慎重に進める必要がありますので

満室の一棟物件の修繕費用について留意点はありますか？

満室物件の場合、退去した際、部屋が大破している可能性があり(ヤモリで満室物件を非推奨している理由の1つでもあります)、その場合にはできる限り入居者及びオーナーの火災保険や保証会社の保証を使ってキャッシュアウト

満室で内見ができない際でも見ておきたいポイントはありますか？

路線価が売値よりも高い物件は満室でも購入検討出来ますか？

積算価格が物件の販売価格よりも高い場合は金融機関からの評価が伸びる可能性がありますが、基本的に満室物件は非推奨で、路線価情報だけでなく賃貸需要や現地調査結果、融資条件と合わせて総合的に判断しましょう。… 満室物件に関する以下のFAQもご参照ください。

アパートを検討していますが、満室オーナーチェンジでした。購入しない方が良いですか？

満室のオーナーチェンジは、基本売るために満室にしており入居者さんの質が低い（高い広告費で無理に埋める・他に住めない人を入れるなど）建物の質が低い（売り抜けるために最低限のリフォーム… はい、満室のオーナーチェンジ物件は強く非推奨です。

満室を偽装している可能性がある場合、確認する方法はありますか？

満室のオーナーチェンジのアパートを検討しています。利回りが高ければ進めても良いですか？

満室物件はその逆で力ない投資家に向けた出口商品と捉えてもらえると正しい認識と思います。というのも、満室物件は「売るために満室にされている」ことが多く、大家力もつきにくいこともあり、非推奨としています。… 満室のオーナーチェンジ物件は強く非推奨です。確かに満室であることは一見安心材料なのですが、必ず退去が発生します。… どうしても満室物件を購入したいという理由がある場合では、現地調査で外からできる限り物件の状態を調査したり、賃貸借契約書を確認して借主が重複していないか、契約日が同じタイミングで固まっていないかなど満室偽装

満室アパートを偽装している等の詐欺があると聞きました。どのように確認すればよいでしょうか？

まず、動画等でお伝えしている通り、満室アパートの購入はやめておきましょう。レントロール及び賃貸借契約書を確認して、本当に入居しているかを契約日から確認しましょう。

満室物件は非推奨と認識していますが、検討を進めても良い条件があれば教えていただけますか？

満室物件は非推奨ですが、慎重に賃貸需要を調査して、指値が通り収益を確保できるのであれば検討を進めても良いと思います。… ただし、仲介さんの出す写真は綺麗なものだけ出している可能性がぬぐえないですし、大規模な修繕についてのコメントも何ら信用できるものではないので、外壁や屋上など満室でも状態が確認できるものについては、売買契約前