まず、指値の程度はこちらが買う確度に比例すると理解下さい。こちらの買う確度が高ければ、指値幅も大きくなります。その上で、タイミングは内見後と理解下さい。物件を見る前に指値しても買う確度が売主には見えないのでうまくいきません(現金買付であれば別。但し、強く不推奨)。手順としては、内見後、リフォームの概算金額を100万円とした場合、物件価格からそれ(100万円)を引いて指値することが基本です。リフォーム見積の数字を待って指値しても良いですが、競争下で時間がない時にはこれまでの経験値で指値するしかありません。あとは、指値ではなく、査定という考え方があります。指値はあくまで売値ベースで、売主の希望価格に対してこちらの希望を伝えるものになりますが、査定はこちらの事業が回る数字を提示するものです。競争下になく、売主が売却に困っている場合にはこちらが事業として回る数字をズバリ言って勝負しても良いことが多いです。