前提として満室は非推奨ですが、もし購入する場合は大規模修繕リスクは、「室内」と「室外」で分けて考えるのが現実的です。
① 室内（各住戸内）の修繕リスク
室内の修繕については、内見時にごみ屋敷のような状態でなければ、出て来るCFを事業初期は使わずに何かあった際に修繕に当てられるようにすることで乗り越えていくのが基本と思います。きこりも事業初期の頃は購入前からの入居者の部屋のリフォームは基本的に出てきたCFから捻出していました。
ただし、「ペットの多頭飼い」「想定以上の原状回復費用」などにより、大きな修繕費用が発生することもあります。賃貸借契約書の内容を事前に確認することで、ある程度の想定はできますが、完全なリスクヘッジはできません。（当然ですが、リターンがある以上、リスクをゼロにはできないという前提です）
② 室外（屋根・外壁・鉄部階段など）の修繕リスク
室外の修繕については、購入前の検討が重要です。「直近で大規模修繕が必要ではないか」「必要な場合、いくら程度かかるのか」を事前に把握し、その分を指値で調整する、もしくは融資を受けて同時に実施できないかを検討します。
一方で、
「5～10年後に必要になりそうな修繕」については、その金額を想定し、毎年のCFから保守的に貯める、もしくは運用して補填するという考え方が現実的です。
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