ヤモリでは、基本的に賃貸中の区分マンションの購入は推奨していません。理由は以下の通りです。
金融機関からの評価が低く、将来の融資に悪影響が出る可能性があるため
区分マンションは土地持分が小さく、積算評価が伸びにくいため、金融機関によっては資産としての評価が低くなります。例えば、3,000万円の借入がある区分マンションに対し、評価が1,000万円しか出なければ、残り2,000万円は評価されない借入として見なされます。これにより、追加融資を受ける際に返済余力が乏しいと判断され、事業拡大の足枷になる可能性があります。キャッシュフローが圧迫されやすく、コントロールもしづらいため
区分マンションでは、毎月の修繕積立金や管理費が発生するため、表面利回りに比べて実質のキャッシュフローは少なくなりがちです。さらに、建物全体の修繕などは管理組合の判断に委ねられるため、自分でタイミングやコストをコントロールできない点もリスクとされます。満室物件であっても注意が必要
販売のために一時的に満室にされているケースも多く、実際の賃貸需要や大家力の向上にはつながりにくいことから、慎重な検討が必要です。内見できない状態での購入は、室内状況の把握ができずリスクが高まります。
購入を検討する際の判断方法：
もし区分マンションの購入を前向きに検討する場合は、以下のようなポイントを押さえて判断することが重要です。
管理費・修繕積立金・空室リスクを加味した収支シミュレーションを行う
デスクトップ調査や周辺相場を確認する
金融機関に融資条件を打診し、融資が受けられるかを確認する
退去後に実需向けに販売できる見込みがあるか（立地・築年数・価格帯など）を検討する
ただし、どれだけシミュレーション上収益性があっても、「その物件を保有することで将来の融資が引きづらくなるリスクがあるかどうか」は必ずチェックしてください。今後の拡大を見据える方にとっては、投資初期の一手が長期的な足枷になりかねません。慎重に判断しましょう。