RCの場合は大前提として購入前に今の状況(外壁、屋上防水、貯水タンク、浄化槽、エレベーター等)に大きな問題はないか、これから5-10年は部分補修で持ちそうかを業者さんと現地で確認する必要があります。

特にエレベーターは現在のメンテナンス業者さんにヒアリングを行い、今後も保守していくのに問題ないか、次のオーナーになるかも知れないものとして意見を聞いておく必要があります。

その上で、現況に問題ないのであれば、広告費を除き賃料の10%程度を修繕にとって別途運用、もしくはそれを見せ金にして資産を拡大していけば将来的な補修も可能と思います。また、その際には物件に融資して頂いた銀行からも全額とまではいかないものの、修繕費の融資の相談をすることも可能なことが多いです。

明確な方程式がなく、きこりもRCを買う時は不安でしたが、「これまでの大家さんの話を聞く限り、物件からのCFを使い込まず、高稼働率で運用・拡大している方はみな大丈夫だし、銀行も付いて来ているので」と少々見切り発車でしたが、10年経つ今も全く問題ありません。