現況が空家の場合、ヒアリングにより想定賃料を調査して想定利回りを出すのでしょうか？

はい、その通りです。

想定賃料として仲介さんが賃料を出している場合もありますが、それが妥当なのか分からないので、必ずご自身で調べましょう。