1LDKにすることで家賃を上げられるとして

改修にかかる費用に対する家賃増額分の利回りが20%を超えるかで判断してください。

5年で回収することを基本としましょう。

ただし、売却を念頭において検討する際は、

賃料が5千円上がるだけで売却価格が大きく上がるので、売却タイミングとの兼ね合いも含めて検討するとよいと思います。