雨漏りや床に穴が空いているような物件であっても、工務店さんなどに現地を確認してもらい、「どこが悪いのか」「どのような修繕が必要か」「いくらかかるのか」を把握したうえで、その修繕費を含めても事業計画が成り立つのであれば、前向きに検討を進めてよいと思います。
「初心者だからボロ物件はNG」というよりも、リスクや修繕費を把握できない状態で購入することの方がリスクは高いです。
特に、
雨漏り
床の腐食・沈み
シロアリ被害の形跡
浴室床の破損
などが重なっている場合には、表面から見えている部分だけでは建物の状態を十分に判断できない可能性があります。
そのため、必要に応じて複数の工務店さんや建築士などに現地を確認してもらい、修繕方法や費用について複数の見解を確認しておくと良いと思います。
また、「リフォーム費が○○万円かかるからNG」という考え方ではなく、購入価格＋リフォーム費などを含めた総事業費に対して、想定賃料で事業計画が成立するかで判断するのがおすすめです。
指値については、内見後にスピード感を持って、おおよその購入希望価格を仲介会社さんへ伝えておくことが大切です。
例えば、「まだ正式な見積もり前なので概算ですが、修繕費を考えると○○万円程度であれば検討できそうです」という形で、まず価格の目線を共有します。
そのうえで正式な修繕見積もりを取り、必要な修繕費を含めても事業計画が成立する購入価格から逆算して、価格交渉をしてみると良いと思います。