学生寮は通常の賃貸物件とは運営方法や需要が異なるため、運営上かかる費用や契約内容、学生の賃貸需要まで綿密に確認したうえで判断するのが良いと思います。寮に関しては、運営上どのような費用がかかるのか綿密に確認する必要があります。
水道光熱費が賃料に含まれていないか
食事を提供するようなものになっていないか
入居募集や原状回復はどのようなルールで行っているのか
この辺りを賃貸借契約書も見せてもらいながら、一つ一つ確認する必要があります。
また、学生寮だと社会人をOKにしても決まらないことが多々あり、需要が学生に依存している場合には、大学の統廃合や移転によって入居が0になるケースもあり、その大学の状況にもよりますが、かなりリスクがあると思います。
ついては、総事業費利回りで3割程度取れるのであれば、最低でも3〜4年運用すれば大体の元が取れると思いますが、そうでない場合にはかなり検討の優先度が下がる案件だと思います。