耐用年数内の物件にこだわって買えないまま時間が過ぎるよりは、築古でも調査をした上でCFが出る物件を購入していくのが良いのでしょうか？

まずは耐用年数内の物件にこだわるよりもCFを出して利益を貯めていくことが重要です。高い収益性が出ていることを評価して融資をしてくれる金融機関はあると思いますので、積極的に金融機関に物件を当てていきましょう。