継続的に融資を引き続けるためには、以下の2つの数字を同時にコントロールする必要があります。
まず不動産賃貸業におけるP/Lは、主に家賃収入から管理費や修繕費、金利や固定資産税などを差引き、更に減価償却費(実際にお金は出ていかないものの固定資産が古くなっていく分を毎年少しずつ費用として計上する支出)を差し引いたもので、会社として1年運営して儲かっているかを示す指標です。
P/Lを緩やかでも右肩上がりにしていくことが重要で、爆発的な利益が出なくても、確実に黒字を積み上げていくことで『継続性』を示すことが重要という意味です。金融機関は長期で貸出しをするので、この継続性を貸し出してよいのか大事な指標にしており、一過性の利益ではなく継続的でかつ少しでも右肩に数字が伸びていると評価しやすく、これを目指すことで継続的に融資が出る状態を目指しましょうという意味です。
次にB/S（貸借対照表）ですが、B/Sは、「資産（物件価格や現金）」と「負債（ローン）」のバランスです。B/Sを大きく毀損しないよう留意します。例えば、1億円の物件を1億円のフルローンで買った際、銀行がその物件を「7,000万円」と評価した場合、B/Sには「3,000万円の含み損（資産の毀損）」が発生します。これが続くと「債務超過」と見なされ、融資が止まる可能性が高いです。一般的に市中の金融機関は、評価を相続税路線価をもとにした土地積算と構造によって決められた建物の再調達価格(大体、木造で15-18万円/㎡、重量鉄骨で18-20万円/㎡、RCで22-24万円/㎡程度です)から減価償却分を差し引いた値で出すことが多いです。都内など好立地の物件ですと実勢価格など高く評価してくれるケースも多くあります。
そのため、地方RCと新築の組み合わせとして、
・地方RC： CFはもちろん良いP/Lを作り、更に融資で規模を拡大する
・新築： 資産価値が高く、銀行評価が出やすい物件を混ぜることで、B/S上の資産評価を改善させる（負債より資産が多い状態を作る）
ことが重要と思います。