関東スキームでは、売却益を狙うのではなく、「持ってよし」の物件に仕上げることが重要です。
では、「持ってよし」の物件に仕上げた後、長期的にどのように維持していくかですが、
きこりは基本的に大規模修繕は極力行わず、いちごの腐った部分だけを取り除くという考え方を取っています。
例えば、外壁塗装の効果は10年〜15年と言われることが多いですが、
必ずしもその期間を守って実施する必要はないと考えています。
200万円をかけて大規模修繕を行うよりも、
雨漏りが発生したタイミングで
3万円程度の部分修繕をこまめに行った方が、最終的な手残りは大きくなる
という考え方です。
その上で、本当に大規模修繕が必要になったタイミングでは、追加で借入を行うことを目指すというスタンスが良いと考えています。
大規模修繕を行えば、その分建物が使える年数も伸びているはずなので、伸びた使用年数の中で返済を進めていくという考え方です。
なお、35年間の保有期間の中で、1度は大規模修繕を行う前提で、あらかじめ備えておきたいという場合には、通常の修繕費とは別に、家賃の10％程度を大規模修繕費として積み立てておくのも一つの方法です。
この積立金は、将来の大規模修繕に備えるだけでなく、他物件の融資開拓時の見せ金として活用することもできるため、柔軟性のある資金として持っておけると安心だと思います。