都心部を中心に不動産価格が上がっているのは事実で、心配されるお気持ちにも一理あると思います。
「バブルが弾ける」とは、一般的に物件の売買価格が大きく下がることを指します。
そのため、値上がりによる売却益（キャピタルゲイン）を見込んで購入している方には、確かに影響が出やすいと言えます。
一方で、不動産賃貸は、売却益を主目的にしない事業設計も可能です。
（もちろん「いくらで売れる可能性があるか」は事前に必ず調べます。）
賃貸事業の源泉は、あくまで所有期間中に生み出されるキャッシュフロー（CF）です。
そのため、
賃貸需要があり
CFが安定して生まれる
物件を購入・運営していく方針であれば、バブルの影響は受けにくくなります。
そのために重要なのが、調査段階から
「持ってよしの物件」＝CFがしっかり出て、価格が下がっても売らなくて良い状態
を目指して精査することです。
売買価格の上下に振り回されず、
「借り手がつき、手元にCFが残る」ことを軸に判断していきましょう。