避けた方がよい条件としては、4戸でファミリー向けであればまだよいものの、単身で4世帯、かつ低賃料となると入居付けに苦慮するケースが多かったり、修繕に賃料が負けてしまう、管理の手間は大きいものと変わらない割にCFが残りにくいというケースが多いと思います。
ただし、2DKでファミリー向けなど、戸数が少ない物件でも賃貸需要があり収支が合えば購入を進めても良いと思います。
また、店舗がある場合は戸数が少ない物件だと店舗の賃料が占める割合が高くなりリスクも高くなると思いますが、その場合でも店舗の想定賃料を半分で見ても収支が合えば購入を進めるケースもあります。