所有物件の駐車場が2台空いているので客付け会社に月極で貸し出すか悩んでします。駐車場の収益化についてアドバイスいただけますでしょうか？

収益の最大化という観点では、月極に関しては１か月前予告で解約可能なので、募集中の部屋がない場合は、2台とも外部貸しにし、入居募集で必要に応じて解約すると良いと思います。