人口3万人は1つのボーダーだと思います。そこを下回っていると、10年後に売れない可能性は大いにあると思います。ただ、現状でも3万人程度で満室を維持できていれば、全体のパイが縮小しても高稼働は見込める可能性があり、まずシミュレーションを出し、CFがでるのかどうかで判断します。10年後以降、運営に無理があると判断した場合は売れるとは想定せず、購入しないのがもっとも保守的な動きと思います。
その上で売れないかも知れないがリスクを取りたい場合、本当にこの価格だったら絶対売れるであろう価格を見極めておきます。加えて、残債を算出し、手残りがどのくらいあるか計算した上で、それまでの累積CFから差し引きして考えると良いかと思います。
絶対売れるであろう金額は、残存期間内、もしくは信金などで出してくれる15年の融資、金利3%、返済比率50%程度、賃料は今から毎年1%下落でシミュレーションして、売価を計算します。(これも地域によるので金融機関へのヒアリングが有効です)
この計算で10年間で得られる可能性あるCFとキャピタルゲイン・ロスが分かるので、それを見て判断すると思います。