水道は長い間使っていないと漏水している可能性も高く、確認できない場合は水道配管をやりかえる費用分のバッファを見込んで収支を計算する必要があります。
工務店の方などに水道管が使えない想定の見積をざっくりでもよいのでもらっておき、その分の指値が通らないのであれば撤退も致し方ないと思います。
もしくは、「水道管が破裂していた場合対応費用は売主と買主で折半とする」と特約を結んで置けるとリスクヘッジになると思います。
売買契約の目処がついた段階で、開栓して調査ができるよう依頼しておくと良いと思います。もしそれでも難しい場合には、売買契約に「インフラ開栓後にチェックを行い、修繕が必要で予算内に収まらないと判明した場合は本契約を白紙撤回とする」といった条項を入れ、問題があった際に手付金を回収できるようにしておくとより安心です。
それでも開栓できない場合には、あらかじめ修繕費用を30万円／部屋（水道10万円・電気10万円・その他ガス回り等10万円）で概算し、初期シミュレーションに組み込んだうえで、それでも収支が回る金額で購入することが重要だと思います。