売買契約前に賃貸借契約書を確認したいと依頼したものの、「決済後でないと共有できない」と言われるケースがあります。必ずしも問題があるとは限りませんが、収益物件の購入では賃貸借契約書の内容確認は非常に重要です。
特に以下の3点は確認したいところです。
① 収支の実態
レントロールと契約書の賃料・共益費・敷金に相違がないか確認します。口頭での値引きや親族への低廉賃貸などにより、実際の収入がレントロールと異なるケースがあります。また、敷金は返還義務ごと引き継ぐため、承継するのか売主側で精算するのかも事前に確認したいポイントです。
② 契約の性質・特殊条項の有無
法人契約による一斉退去リスクや、貸主に不利な特約、原状回復に関する特殊な取り決めなどがないかを確認します。
③ 入居者の実態・保証会社の状況
契約名義人と実際の入居者が一致しているか、保証会社の加入状況や連帯保証人の有無を確認します。保証会社未加入かつ連帯保証人もいない場合は、滞納時のリスクが高くなります。また、保証会社に加入していない場合、新しい管理会社で加入できるかも事前に確認しておきたいところです。
そのため、まずは上記①～③の観点で確認したい旨を伝え、賃貸借契約書の共有を依頼するのがよいでしょう。
それでも契約書の開示が難しい場合は、少なくとも①～③について現状がどうなっているのか、売主または仲介会社にコメントを求めることをおすすめします。